房地产股权投资基金,怎么选

来源:启金智库

房地产基金进入股权投资时代,债权基金越来越少,对投资人而言,如何适应这种新变化,选到好的基金作为自己的资产配置呢?

这篇文章,就来和你说说其中的秘密,一定要好好听,毕竟是和钱有关嘛,总是要小心谨慎,从琳琅满目的产品中找到心仪的对象。

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一、这个产品,是哪家机构发行的?

为什么了解发行产品的机构这么重要,作为第一个考虑的要素?因为房地产股权投资基金不同于债权基金,投后需要基金管理人深度参与项目开发建设。你肯定希望,这个管理人是有能力的,也是有实力的,是可以和开发商匹敌和抗衡的。你肯定也喜欢这样的管理人——能够和开发商拍着桌子为你去争取一分一毫的利益。

这中间,基金产品的投资管理团队,需要能力也需要实力。

你可以对机构进行多维度的筛选,例如行业排名、经营历史、管理规模、投资业绩等。如果能够直接见到负责这个产品的投资人员,听听TA对这个产品的见解,是更方便的了解信息的渠道。

二、这个产品的交易结构是怎样的,你买的是哪类份额?

产品的交易结构,通过简单的产品推介材料,看懂不容易。尤其是房地产股权投资产品,往往搭建了3-5层结构,才最后到投资的房地产项目公司,结构看起来很复杂。但复杂也要想办法去弄明白,为什么呢,因为这里面有很多你想不到的“奇妙设计”。

多层嵌套的交易结构,如果自己不弄清楚,有可能最后会出现——画面没有想象的那么美好的这样一个局面。

因为,可能,你的投资顾问或说产品营销员,自己都还没有真正看懂产品的结构,讲给你的是TA的理解,如果刚好是“误解”,就不太好了。

听起来好复杂,怎么办呢,请看下面的重点:

1、从你的钱,到最后的项目投资,经过了哪几层结构?

契约型基金——有限合伙——SPV1——SPV2——*****——项目公司股权

2、在每一层结构中,有几类份额,你是投资的哪一类?

A类、B类、C类

3、不同类份额的分配顺序怎样,你处在什么位置?

即在项目公司有资金回流的时候,开始排队,你排在什么位置,谁比你先拿到钱,谁比你后拿到钱,分别拿多少。

4、如果一个基金投资多个项目,那么分钱方式又是怎样的?

在每一个项目分配的时候,你的前面是谁,后面是谁,分别拿多少。特别提示,排在你后面的,是每一个项目结算的时候,能分到钱,还是等你拿完所有项目的钱了,最后才拿。这里面,有很大的差别,打个比方,就是你后面有一块蛋糕,这块蛋糕,是始终那么大,供你在没有多少粮食分的时候吃,还是被人切了一小块又一小块,在逐渐变小。

说了这么多,就是每一层结构(契约型基金——有限合伙——SPV1——SPV2——项目公司股权)的各类份额分配方式,一定要读5遍,理解透彻。

三、投资的项目好不好?重点看区位、品类、市场、去化、利润率

项目在哪里,做的是住宅还是商业,是住宅中的高层、洋房、联排还是别墅,或者写字楼还是商场。

当地的市场怎么样,政府对建设、销售的政策是怎样的,预计价格未来会是多少,项目的土地、建设、资金成本、税费等等匡算下来,最后能赚多少钱,利润率怎样。

基本标准是什么呢,你要以“自己就是股东”的态度,去认真地研究项目,多看多问多搜集信息,投资额度大时,可以去实地踩踩盘。

还有一种情况是,这个基金产品发售时,还没有明确的投资项目,这时就要回到第一条了,再审视下这个产品的基金管理人。毕竟,你的钱交出去后,就完全依靠他们对项目的筛选能力,以及职业操守了。

四、这个产品合作的房地产开发商是谁?

基金产品的管理人一般都是金融机构,并不会自己去操盘项目的开发建设,负责盖房子的还是开发商。因此,要仔细的去了解使得项目落地的开发商。

行业排名如何,近3年销售额、土地储备,主力城市,资金渠道,负债率、利润率,管理层主要成员,集团其他业务,有无不良传闻。


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