公司名义在美买房有何好处?

来源:外房网

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随着美国经济变好,越来越多的海外买家也看好美国的各项投资,其中占很大的投资比例的就是房产。作为外国投资者来说, 成立公司将投资房放在公司名下是一个比较好的选择,尤其是没有美国签证的买家。 简要概括一下原因: 以公司名义购置房产的最主要优势不是“省税”而是“明确权责,分散风险”。在和房屋相 关的意外事故发生时,有限责任公司 (LLC)都可以 对财产提供保护。

作为 投资者,购买一份提供足责任险的保险是保障在美投资顺利进行的关键一环。 当投资的房产发生重大事故而索赔额超过您的保额的时候,如果此房产在个人名下, 作为房屋所有人要承担全部的责任,法庭可以拿走您的个人财产包括房产,银行存款, 其他财产甚至你未来的收入用于赔偿对方的损失。但是如果房产在公司名下,法庭最多 只能拿走属于公司的全部财产而不用涉及您的个人私产。简单成立一个公司,就可以让辛苦积攒的财富免受的风险,跟个人的责任分开,是一个明智的选择。

美国是一个法律至上的国家,人们可以为了一点点小事就告上法庭。“麦当劳 女士”的故事绝不是耸人听闻:她在麦当劳用餐时被热咖啡烫伤,最终法庭判麦当劳赔 给她一百万美金! 很多中国人用自己的理解去看待美国的法律体系,观点往往是十分错误的。很多时候决定一件事结果的不是对或者错,而是你是否按照应有的规定来做事。 “辛普森”案就是最好的例子。而富有的中国投资者往往很容易被当做高额索赔的目标。大多数理性的美国人都以公司的名义投资房地产,很多人甚至给每一个房子都成立一个 公司,以防止其中的一间引发的意外影响到其他的房产。

   有句俗话叫“入乡随俗”, 来美国投资的中国朋友真的应该和美国人好好学习如何合理的分散投资风险。 除了分散风险,以公司名义进行房产投资还有很多好处:

避免没有 SSN 带来的损失

在美国,如果一个人要卖房但又没有社会安全号(SSN),需要预交百分之三十的预扣税。举例来说,在 2014 年用三十万美金买的公寓在 2016 年想以三十五万的价格卖 掉,房子在个人名下又没有 SSN,卖房子的钱到手里之前先有十万多美金会被拿走!其实真正要交的税只有七千五百美金(卖房赚的五万块再乘以百分之 十五的税率),而剩下的八万多只能等到来年报税的时候才能拿回来。如果把房子放在 公司名下,因为公司有自己的税号,就可以轻松卖房省掉预扣税的麻烦。

规避风险

  如果房产是属于公司名下的,那么租客的起诉对象就是LLC公司。因为公司只承担有限责任,股东个人资产就得到了很好的保护。

如果仅持有房产作为投资,则上限就是公司名下的房产总额。

节省税金

用 LLC 来经营房产出租生意的时候,会有更多的“办公花费”可以大量加以利用,合法充抵收入。包括办公设备费用,水电气花费,电话费,甚至车辆的里程折算费用等等。

外国人在美国只有遗产6万元免税,因此除非外国人可望成为美国绿卡持有者或公民,才能享有500多万元遗产及赠与免税额。他通常会建议外国人将所购物业放在有限责任公司(LLC)的法律架构下,好处是物业变成LLC名下,而非个人名下,由于LLC是法人,没有死亡问题,因此外国人不须着手生前信托。

方便产权转移

房产的产权转移可以通过 LLC 股东协议进行处理,避免了产权转移上可能出现的复杂手续和花费。通过修改增补股东协议中股份转移要求,改变股东成员组成和股份比例等手段,可以跳过繁杂的过户手续,免去赠与税或者遗产税。如果想以个人的名义将房产赠与或者留给家人、子女,那么外国公民赠与税的免税额度每年只有$1.4 万元,遗产税的免税额度终生只有$6万元;而如果房产属于 LLC 公司,那么可以将家人添加到公司,然后以公司的名义进行“股权转让”和“股份继承”,从而免去高昂的外国公民赠与税和房产税。有些州的法律,未成年人可以成为公司股东,因此以公司名义美国买房时,可以将未成年子女算成股东。

保护隐私


如果以公司形式购买,在房屋的报告中房屋拥有人就会是公司的名字,而不是个人的名字,可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。因为美国的房地产信息是对公众开放的。

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